十四五”时期，统筹存量和增量发展，实现由粗放型外延式发展向集约型内涵式发展转变，是基础设施领域投融资的重要政策导向。
在不增加地方政府债务的情况下，盘活存量资产，扩大有效投资，形成存量资产和新增投资的良性循环，是当前解决新建项目投资资金不足的一个有效途径，是推动基础设施高质量发展的重要手段。
盘活存量资产的三大领域
首先明确，用于盘活的存量资产有什么？根据《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）》，盘活存量资产重点领域有三类：
一、重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。
二、统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。
三、有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
其次，区域间盘活资金主要用途有所差异。对于建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，盘活资金更多用于筹集建设资金，支持新项目建设；对于地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活资金优先用于稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，其次是合理范围内支持新项目建设。
盘活存量资产的七大路径
一、推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展
进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。
二、规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）
鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。
三、积极推进产权规范交易
充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，协助开展咨询顾问、尽职调查、方案优化、信息披露、技术支撑、融资服务等，为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷。
四、发挥国有资本投资、运营公司功能作用
鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。
五、探索促进盘活存量和改扩建有机结合
吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。
六、挖掘闲置低效资产价值
推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。
七、支持兼并重组等其他盘活方式
积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。
盘活存量资产的前期工作
一、成立存量资产清查专班，清查核资，摸清“家底”。
政府组织专班，由国有资产管理局牵头，对各行政事业单位、国有企业的资产进行全面清理，包括特许经营权、收费权等。对梳理出来的资产进行登记建档。
二、整合筛选可供盘活的资产。
根据国有存量资产全面摸底登记的情况，筛选低效、闲置、产权明晰的资产，对资产进行整合利用，为政府的全面盘活资产存量方案提供真实可信数据。
三、结合地方政策，落实是否需要纳入地方盘活存量资产台账。
关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见提出建立台账管理制度，此后部分省份相应出台文件，要求盘活存量资产纳入发改台账。因此，资产情况梳理清楚后，需落实是否需要把可供盘活的存量资产纳入台账管理。
四、落实资产交易流程，规划合规合法的产权交易流程。
纳入盘活存量资产台账后，可以寻找有意向的受让方，规划产权交易流程，规划项目立项管理。针对国家盘活存量政策及金融机构政策，启动盘活存量资产项目申报。
盘活存量资产中可借鉴的成功案例
一、云南曲靖新能源项目
资产作价入股和资产租赁模式，引进战略合作方成立新公司开展项目提标改造通过引进战略合作方成立新公司开展项目提标改造，该项目于2010年12月正式投产运营，总投资3.45亿元，自投产以来，一直处于亏损状态，资不抵债。2022年，该项目通过资产作价入股和资产租赁模式，引进战略合作方成立新公司，开展项目提标改造和后续经营，实现存量资产盘活。盘活前，曲靖新能源预计利润总额-6165.55万元，经营净现流-3258.8万元，无法维持公司正常经营。盘活后，曲靖新能源预计年均经营净现流为641.55万元。此外，该项目创新合作模式，以机器设备资产作价3500万元入股新公司获得35%的股权，其余资产出租给新公司使用收取租金，同时获得股权投资收益和资产出租收益，拓宽了收入渠道，最大程度盘活了存量资产。
二、云维集团以闲置土地作价出资项目
该集团化工分公司片区有1400余亩土地，建有4套装置，均长期停产闲置，于2016年底被列为出清“僵尸企业”。2018年9月，云维集团与云南能投化工责任有限公司共同投资40万吨/年有机硅单体及配套项目，盘活原有资产。盘活后，有机硅项目投产半年实现营业收入9.31亿元，利润总额1.2亿元。
三、夹拉村壮大村集体经济民宿改造项目
夹拉村壮大村集体经济民宿改造项目：硗碛藏族乡夹拉村村委会原活动室于2021年村“两委”班子换届后闲置。2021年初，硗碛藏族乡党委、政府以建设服务型党组织为抓手，紧跟经济社会发展需要，不断优化组织设置，依托境内得天独厚的民族文化、旅游景区及气候条件，结合夹拉村实际情况，将原村委会活动室闲置房屋和原林业局职工住房作为壮大发展村集体经济民宿主要资产，共计投入资金89万元，盘活闲置资产约300㎡，房间17间，对房屋进行了提档升级，改造房屋内外墙装饰、厕所、水电及屋顶，实现了闲置资产转变为产业资产的跨越。项目已于2021年12月完成，项目建成后预计每年增收集体经济收入5万元，有效地促进民族地区经济社会发展和民族团结进步。
四、金融科技中心改造升级项目
项目盘活的存量资产为原北京动物园服装批发市场——四达大厦，总建筑面积约9.5万平方米。该大厦2004年建成并投入使用，原主导产业以服装贸易批发为主。但过往的商业环境与形象已不符合首都经济社会发展需求，难以满足城市居民对就业与居住环境的需要。2015年以来，项目采用先疏解、后引进的方式，将大厦升级改造为新动力金融科技中心。如今的新动力金融科技中心已然成为集合金融科技产业承载空间、专业服务展示平台、智慧楼宇示范基地和城市交通转换枢纽中心等功能的“新一代智慧城市综合体”。
五、平谷区联东集团盘活土地资产项目
项目盘活的存量资产为北京平谷区兴谷开发区内一宗闲置多年的工业用地。2021年1月，联东集团通过司法拍卖方式获得该块土地并明确产业招商方向，项目规划建筑面积约9万平方米，目前项目一期正在建设中。该项目通过多种方式成功盘活土地资产，企业与政府积极沟通，通过保留工业用地性质降低投资运营成本、明确税费主体、维护合法权益、多部门联动出台配套方案提供政策支撑等方式，降低盘活成本，提升社会资本参与积极性。通过打造具备生产、研发、产品试验、产品展示区等多功能的产业综合体，将为平谷区引进高新技术企业20至30家。
六、狮子山高新区中熹科技产业园资产盘活项目
该项目盘活的存量资产为中熹科技产业园，因自身经营不善停产，共建有厂房5栋（建筑面积约4.7万平方米）和未建低效用地50亩。2021年3月，狮子山高新区通过下属国资企业铜陵高新发展投资公司以司法拍卖程序取得了中熹科技产业园所有权，并根据资产系多层厂房的实际，有针对性地围绕薄膜电容细分领域探索“园中园”建设，开展“二次招商”，原有园区盘活后，新的薄膜电容产业园已签约入驻9家产业链企业，协议总投资超20亿元，初步围绕薄膜电容产业形成了“自动化设备-拉膜-镀膜-分切-卷绕-成品-包材”完整的细分产业链。初步估算，新引进企业达产后，预计新增就业人员600人，年新增产值约16亿元，年新增税收9000万元。国家发改委认为，该项目充分运用司法竞拍、破产重组、债务调解等方式，闲置资产处置方式灵活，相比新建产业园区，回收资金带动有效、投资效果明显，促进就业及增加税收明显，更加高效盘活了闲置资源。
七、普洛斯物流园区REITs项目案例
项目盘活的基础设施资产为7个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、大湾区的核心集散地，地理位置优越，建筑面积合计约70.5万平方米。普洛斯作为以仓储物流、数据中心、新能源为主营业务的基础设施投资及管理公司，对资金的使用效率、循环模式、规模及成本有着极高的要求，需要将其盘活以释放沉淀资金投资于新项目，从而实现资金更加高效的配置。2021年6月，项目通过在上海证券交易所发行基础设施REITs，首次发行实际募集金额58.35亿元，成功盘活存量资产。
八、亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目
项目盘活资产为北京亦庄生物医药产业园。园区位于北京经济技术开发区路东区，总建筑面积16.3万平方米，是开发区生物医药公共服务平台的重要载体。2021年2月，项目公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），采用储架方式发行，储架规模30亿元，期限20年，撬动近50亿元的新增有效投资，成功盘活存量资产。
来源：国资数据中心
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